La surface habitable d’un bien immobilier est un élément crucial pour de nombreuses raisons. Elle influe directement sur sa valeur marchande, les impôts et taxes à payer, ainsi que sur les normes de construction et d’aménagement applicables. Comprendre les critères légaux qui définissent la surface habitable est donc essentiel pour les propriétaires, les acheteurs potentiels et les professionnels de l’immobilier.
La législation française : loi et décrets
La définition légale de la surface habitable a été établie par la Loi du 10 juillet 1976 relative à la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi a été complétée et précisée par le Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif à l’habitat. Au fil des années, la législation a connu des modifications et des évolutions pour s’adapter aux changements de l’habitat et aux besoins d’une meilleure clarté.
Modifications et évolution de la législation
- En 2003, la loi Carrez a été adoptée pour lutter contre les abus de superficie dans les appartements en copropriété. Cette loi impose un calcul précis de la surface habitable pour les appartements en copropriété et garantit aux acheteurs une information transparente sur la surface réelle du bien.
- En 2014, le décret n° 2014-1071 a clarifié les critères pour les espaces de vie comme les balcons et les terrasses. Ce décret a précisé les conditions d’inclusion des balcons et terrasses dans la surface habitable, en fonction de leur nature, de leur fermeture et de leur chauffage.
La surface habitable est un élément important à prendre en compte pour la valeur d’un bien immobilier, le calcul des impôts et taxes, et les normes de construction et d’aménagement applicables. En effet, un appartement de 80m² sera généralement plus cher qu’un appartement de 60m² dans le même immeuble. De plus, la surface habitable est un critère déterminant pour le calcul de la taxe d’habitation, des impôts fonciers et des charges de copropriété.
Critères de calcul de la surface habitable
La surface habitable est calculée en tenant compte de différents critères précis. Les espaces pris en compte sont ceux qui peuvent être utilisés pour l’habitation et répondent à des exigences spécifiques. En revanche, certains espaces ne sont pas inclus dans la surface habitable.
Espaces pris en compte
- Pièces habitables : Salon, salle à manger, chambres... Ces pièces doivent avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre et une surface au sol minimale. La surface au sol est calculée en multipliant la longueur et la largeur de la pièce, en excluant les murs.
- Pièces d’eau : Salle de bain, douche, WC... La surface habitable prend en compte les pièces d’eau avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre, mais avec des critères de surface plus souples. Par exemple, une salle de bain de moins de 4m² peut être incluse dans la surface habitable si elle est équipée d’une douche ou d’une baignoire, d’un lavabo et d’un WC.
- Cuisine : La cuisine est incluse dans la surface habitable si elle est aménagée et possède une hauteur sous plafond minimale. Elle doit être équipée d’un évier, de plans de travail et d’une cuisinière.
- Balcon et terrasse : Les balcons et terrasses sont inclus dans la surface habitable si ils sont clos et chauffés, avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Un balcon ouvert et non chauffé ne sera pas inclus dans la surface habitable.
- Sous-sol et cave : Les sous-sols et caves peuvent être inclus dans la surface habitable si ils sont aménagés, avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre et une surface au sol minimale. Un sous-sol non aménagé, comme un garage ou une cave à vin, ne sera pas inclus dans la surface habitable.
- Grenier aménageable : Un grenier aménageable peut être inclus dans la surface habitable s’il répond aux critères de hauteur sous plafond et de superficie. Il doit être accessible par un escalier ou une échelle fixe.
Espaces non pris en compte
- Véranda, balcon et terrasse non clos et non chauffés.
- Garage, atelier, cave non aménagée.
- Buanderie, cellier, dégagement...
- Espaces avec hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.
Par exemple, une maison de 120m² avec un garage non aménagé de 20m² aura une surface habitable de 100m². La surface habitable est donc différente de la surface au sol, qui correspond à la surface totale du bâtiment, y compris les espaces non habitables.
Le rôle des professionnels et de l'administration
Le respect des normes et le calcul correct de la surface habitable nécessitent l’intervention de professionnels et le contrôle de l’administration.
Architecte ou maître d’œuvre
L’architecte ou le maître d’œuvre est responsable de la conception et de la construction du bâtiment. Il doit s’assurer que la surface habitable respecte les normes en vigueur et effectuer les calculs nécessaires. Le maître d’œuvre est un professionnel qualifié qui supervise les travaux de construction et garantit leur conformité aux plans et aux normes en vigueur.
Diagnostiqueur immobilier
Le diagnostiqueur immobilier réalise un état des lieux précis et objectif du bien immobilier. Il peut également effectuer le calcul de la surface habitable et rédiger un document officiel. Le diagnostiqueur immobilier est un professionnel agréé qui effectue des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente ou la location d’un bien immobilier.
Administration
L’administration est chargée de contrôler les déclarations et les calculs de la surface habitable. En cas de non-conformité, des sanctions peuvent être appliquées. L’administration peut exiger des justificatifs et des documents pour vérifier la surface habitable déclarée.
Les enjeux liés à la surface habitable
La surface habitable a un impact direct sur de nombreux aspects liés à la propriété d’un bien immobilier.
Valeur du bien immobilier
La surface habitable est un facteur déterminant pour la valeur marchande d’un bien. Plus la surface habitable est importante, plus la valeur du bien est élevée. Par exemple, un appartement de 60m² dans un immeuble du centre-ville de Paris sera généralement moins cher qu’un appartement de 90m² dans le même immeuble.
Impôts et taxes
La surface habitable est un critère déterminant pour le calcul de la taxe d’habitation, des impôts fonciers et des charges de copropriété. Plus la surface habitable est grande, plus les impôts et les taxes seront importants. Il existe plusieurs exceptions, comme le régime des locaux à usage professionnel.
Par exemple, un propriétaire d’un appartement de 80m² devra payer une taxe d’habitation plus élevée qu’un propriétaire d’un appartement de 60m², même si les deux appartements sont situés dans le même immeuble.
Normes de construction et d’aménagement
La surface habitable détermine les normes de construction et d’aménagement applicables. Par exemple, il existe des normes spécifiques pour les logements de petite surface, pour les pièces à vivre, les salles de bain, etc.
Par exemple, une cuisine de moins de 6m² ne peut pas être équipée d’une cuisinière et d’un réfrigérateur. De plus, les normes de construction et d’aménagement sont souvent plus strictes pour les bâtiments de plus de 100m² de surface habitable.
Litiges et conflits
En cas d’erreurs de calcul ou de non-respect des normes, des litiges peuvent survenir entre les parties concernées. En cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le propriétaire peut être tenu de rembourser la différence de surface habitable.
Par exemple, si un appartement est vendu avec une surface habitable de 70m² alors qu’il n’en fait en réalité que 65m², l’acheteur peut demander une réduction du prix de vente.
Conclusion
La surface habitable est un concept complexe qui peut être source de confusion. Bien comprendre les critères légaux et les enjeux liés à la surface habitable est indispensable pour prendre des décisions éclairées lors de l’achat, de la vente ou de la location d’un bien immobilier. La législation, les normes et les professionnels de l’immobilier jouent un rôle crucial pour garantir la transparence et la conformité des calculs.